Av. Emrah Karatay
Bir taşınmazın maliki, malını dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Komşunun sınırı aşarak duvar veya bina yapması, bir kişinin tarlayı izinsiz ekmesi, arsaya malzeme yığması ya da taşınmazı tamamen işgal etmesi gibi durumlarda malik, haksız elatmanın önlenmesini mahkemeden ister. Uygulamada “müdahalenin men’i” veya “elatmanın önlenmesi” olarak adlandırılan bu dava, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik temel davalardandır ve çoğu zaman yapılan yapıların kaldırılması (kal) ile işgal süresi için ecrimisil talebiyle birlikte açılır.
Bu sayfada müdahalenin men’i dava dilekçesinin yazımı, tarafların belirlenmesi, birlikte istenecek talepler ve bir dilekçe örneği yer almaktadır. Davanın şartları “Müdahalenin Men’i Davası“, işgal tazminatı ise “Ecrimisil Davası” yazılarımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
KISA CEVAP
- Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası, her türlü haksız elatmaya karşı da elatmanın önlenmesi davası açabilir (TMK m. 683/2).
- Elatmanın önlenmesi davası, elatma devam ettikçe zamanaşımına tabi değildir.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.
- Elatmanın önlenmesi ile birlikte yapıların kal’i ve geçmiş beş yıl için ecrimisil istenebilir.
- Paydaşlar arasında elatma iddiasında, Yargıtay içtihadı uyarınca davalı paydaşın diğer paydaşların kullanımını engellemesi (intifadan men) gerekir.
- Kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Kanun metni
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
Dava açmadan önce
Mülkiyetin ve elatmanın belgelenmesi
Davacının malik olduğunu gösteren tapu kaydı ve taşınmazın sınırlarını gösteren kadastro paftası, aplikasyon krokisi veya imar planı dava öncesinde alınmalıdır. Elatmanın niteliği, başlangıç tarihi ve kapsamı fotoğraf, video, tespit tutanağı ve tanıklarla belgelenmelidir. Sınır tecavüzü iddialarında lisanslı harita mühendisine yaptırılacak ölçüm, elatmanın yaklaşık alanını gösterir ve talebin somutlaştırılmasına yardımcı olur. Delillerin kaybolma ihtimali varsa HMK m. 400 vd. uyarınca dava öncesinde delil tespiti istenebilir.
Elatmanın türünün belirlenmesi
Elatma farklı biçimlerde olabilir ve her biri farklı talepler gerektirir:
- Sınır tecavüzü: Komşunun duvar, bina, çit veya ağaçlarının davacının parseline taşması. Bu durumda elatmanın önlenmesi ile taşan yapının kal’i istenir. Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmezse ve durum ve koşullar da haklı gösterirse, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi TMK m. 725/2 uyarınca uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu nedenle taşkın inşaat fark edilir edilmez yazılı itirazda bulunulmalıdır.
- Tamamen işgal: Taşınmazın bir başkası tarafından kullanılması, ekilip biçilmesi veya kiraya verilmesi. Bu durumda elatmanın önlenmesi ile birlikte ecrimisil istenir.
- Kullanımı engelleme: Yolun kapatılması, kapı önüne engel konulması gibi eylemler.
- Paydaşlar arasında elatma: Paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını veya payını aşan kısmını tek başına kullanması.
Davalının belirlenmesi
Dava, elatmayı fiilen gerçekleştiren kişiye karşı açılır. Taşınmazı işgal eden kişi kiracı ise, kiracı ile birlikte onu taşınmaza yerleştiren kişi de davalı gösterilebilir. Elatma bir şirket tarafından yapılıyorsa tüzel kişi davalı gösterilmeli, şirket yetkililerinin kişisel sorumluluğu ayrıca değerlendirilmelidir. Elatma bir kamu idaresince yapılmışsa ve kamulaştırma yapılmadan taşınmaza yol, park veya okul gibi bir tesis kurulmuşsa, uyuşmazlık kamulaştırmasız el atma kurallarına tabi olur ve idare davalı gösterilir.
Kısa yoldan koruma imkânı
Taşınmaz yeni işgal edilmişse, dava yerine 3091 sayılı Kanun uyarınca mülki amire başvurularak idari yoldan koruma istenebilir. Bu başvuru, tecavüzün öğrenilmesinden itibaren altmış gün ve her hâlde tecavüz tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Ayrıntılar “3091 Sayılı Kanun: Zilyetliğe Tecavüzün Önlenmesi” yazımızdadır.
Görevli ve yetkili mahkeme
Elatmanın önlenmesi davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ise 634 sayılı Kanunun ek m. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Komşu hakkından ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartıdır; bunların dışındaki elatmanın önlenmesi davalarında arabuluculuk aranmaz. Harç, elatılan kısmın değeri üzerinden nispi olarak alınır.
Müdahalenin men’i dava dilekçesi örneği
… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA
DAVACI: Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
VEKİLİ: Av. Ad Soyad, adres (varsa)
DAVALI: Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
DAVA: Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i), yapının kal’i ve ecrimisil istemidir.
DAVA DEĞERİ: Elatılan kısmın değeri … TL, ecrimisil için şimdilik … TL (fazlaya ilişkin haklar saklıdır)
AÇIKLAMALAR
1. Davacı, … ili, … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel numaralı … metrekare yüzölçümlü taşınmazın tam malikidir (veya: … pay maliki).
2. Davalı, davacının taşınmazına komşu … ada, … parsel numaralı taşınmazın malikidir. Davalı, …/…/… tarihinden itibaren davacının taşınmazının yaklaşık … metrekarelik kısmına taşacak şekilde … (duvar/müştemilat/beton zemin) yapmış ve bu kısmı kullanmaktadır.
3. Davacı tarafından yaptırılan …/…/… tarihli aplikasyon ölçümüne göre davalının yapısı davacının parselinin … cephesinden … metre içeri girmektedir. Elatma fotoğraflar ve tanık beyanlarıyla da sabittir.
4. Davalıya …/…/… tarihli … Noterliği ihtarnamesiyle elatmaya son vermesi ve yapıyı kaldırması bildirilmiş; ancak davalı bir işlem yapmamıştır.
5. Davalının elatması haklı bir sebebe dayanmamaktadır. TMK m. 683 uyarınca davacı, her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir.
6. Davalı, haksız işgal nedeniyle davacının taşınmazdan yararlanmasını engellemiştir. Davacı, dava tarihinden geriye doğru beş yıl ve dava süresince işleyecek ecrimisil talep etmektedir. Ecrimisilin kesin miktarı bilirkişi incelemesiyle belirlenecek olup talep HMK m. 109/4 uyarınca artırılacaktır.
HUKUKİ NEDENLER: 4721 sayılı TMK m. 683, 718, 725, 995; 6098 sayılı TBK m. 77 vd.; HMK m. 12, 109, 400 vd.; ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kaydı, kadastro paftası ve aplikasyon krokisi, ihtarname, fotoğraflar, keşif, fen bilirkişisi ve değer bilirkişisi incelemesi, tanıklar (…, …), emsal kira bilgileri ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Davalının davacıya ait … ada, … parsel numaralı taşınmaza vaki elatmasının önlenmesine,
2. Davalı tarafından taşınmaz üzerine yapılan … yapının kal’ine (kaldırılmasına) ve taşınmazın eski hâline getirilmesine,
3. Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik … TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,
4. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
Tarih
Davacı (veya Vekili) Ad Soyad, imza
EKLER: Tapu kaydı, aplikasyon krokisi, ihtarname, fotoğraflar, tanık listesi, vekâletname (varsa).
Bu örnek, dilekçenin yapısını göstermek amacıyla hazırlanmıştır. Elatmanın türü ve talepler somut duruma göre düzenlenmelidir.
Dilekçe yazılırken dikkat edilecek noktalar
Elatılan alanın somutlaştırılması
Mahkeme hükmü infaz edilebilir olmalıdır. Bu nedenle keşifte fen bilirkişisinin hazırlayacağı krokide elatılan alan harflerle veya renklerle gösterilir ve hüküm bu krokiye atıf yapılarak kurulur. Dilekçede elatmanın taşınmazın hangi kısmında olduğu mümkün olduğunca açık yazılmalı ve krokiye göre hüküm kurulması istenmelidir.
Paydaşlar arasındaki davalar
Paydaşlardan biri diğer paydaşa karşı elatmanın önlenmesi davası açacaksa, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre davalı paydaşın taşınmazı tek başına kullanarak davacının yararlanmasını engellemesi gerekir. Ecrimisil istenebilmesi için de kural olarak dava öncesinde intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranır; bu koşul ihtarname veya dava ile sağlanır. Paylı mülkiyette kullanım kuralları “Paylı Mülkiyette Yönetim ve Kullanım” yazımızda anlatılmıştır.
Ecrimisilde beş yıllık süre
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle malikin yoksun kaldığı kullanım bedelidir. Yargıtay uygulamasında dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süre için ecrimisil istenebilmektedir. Ecrimisil hesabında emsal kira bedelleri ve taşınmazın niteliği dikkate alınır.
Davadan sonra
Mahkeme keşif yapar, fen bilirkişisi elatılan alanı krokide gösterir, değer bilirkişisi ise ecrimisil ve gerekiyorsa yapının değerini hesaplar. Ecrimisil talebi rapordan sonra artırılır. Elatmanın önlenmesi ve kal kararları kesinleşmeden infaz edilemez. Karar kesinleştikten sonra ilamlı icra takibi yapılır ve icra dairesi elatmayı sona erdirir, yapının kaldırılmasını sağlar. Komşuluk ilişkisinden doğan taşkın kullanma uyuşmazlıkları için “Komşuluk Hukukunda Taşkın Kullanma (TMK 737)” yazımız incelenebilir.
Sık yapılan hatalar
- Elatılan alanı göstermeden genel ifadelerle talepte bulunmak.
- Yapının kal’ini ayrıca istememek; yalnızca elatmanın önlenmesi kararı yapıyı kaldırmaz.
- Ecrimisil talebini aynı davada istememek.
- Paydaşlar arasındaki davalarda intifadan men koşulunu sağlamamak.
- Komşu hakkı uyuşmazlığında arabulucuya başvurmadan dava açmak.
Sıkça sorulan sorular
Elatmanın önlenmesi davası için süre var mı?
Hayır. Elatma devam ettiği sürece dava açılabilir. Ancak ecrimisil talebi beş yıllık süreyle sınırlıdır.
Tapusuz taşınmazda bu dava açılabilir mi?
TMK m. 683’e dayanan dava malike tanınmıştır. Tapusuz taşınmazda zilyet, zilyetliğin korunması davalarına başvurur.
Davalı yapının bedelini ödeyerek kalmasını isteyebilir mi?
Taşkın yapı iyiniyetle yapılmış ve malik taşmayı öğrendikten sonra on beş gün içinde itiraz etmemişse, TMK m. 725/2 kapsamında uygun bedel karşılığında irtifak hakkı veya mülkiyet devri istenebilir; mahkeme şartları ayrıca değerlendirir.
Elatmanın önlenmesi davasında harç nasıl hesaplanır?
Harç, elatılan kısmın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi olarak alınır. Değer keşifte belirlenince harç tamamlatılır.
Taşınmaz kiracı tarafından işgal edilmişse bu dava açılabilir mi?
Kira sözleşmesi sona ermiş ve kiracı çıkmıyorsa uyuşmazlık kira hukukuna göre tahliye davası veya icra yoluyla çözülür; elatmanın önlenmesi davası, sözleşme ilişkisi bulunmayan işgalciler için uygundur.
Sonraki adım
Tapu kaydı ve kadastro paftası alınmalı, elatmanın yeri ve büyüklüğü ölçüm ve fotoğraflarla belgelenmeli, davalıya ihtarname gönderilmelidir. Uyuşmazlık komşu hakkı veya kat mülkiyetiyle ilgiliyse önce arabulucuya başvurulmalı, ardından dava yukarıdaki örnek esas alınarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 718, 725, 737, 995; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12, 109, 400; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.