Satışa İzin Davası: Vesayet Altındaki Kişinin Taşınmazının Satışı

Yaşlılık, akıl hastalığı veya başka bir sebeple kısıtlanan bir kişinin bakım giderleri çoğu zaman gelirini aşar. Aile, kısıtlının boş duran evinin veya hisseli tarlasının satılarak bakım masraflarının karşılanmasını ister. Ancak vasi, vesayet altındaki kişinin taşınmazını kendi başına satamaz; tapu müdürlüğü vasinin satış başvurusunu sulh hukuk mahkemesinin izni olmadan işleme almaz. Uygulamada “satışa izin davası” olarak bilinen bu süreç, Türk Medeni Kanunu’nun vesayet hükümlerine göre yürütülür ve 31 Ekim 2026’dan itibaren satışın kendisi UYAP’a entegre elektronik satış portalında yapılacaktır. Bu yazıda satışa izin talebinin şartları, mahkemenin incelemesi ve satış usulü açıklanmıştır.

Vesayet daireleri ve izin sistemi

Kamu vesayeti, vesayet makamı ve denetim makamından oluşan vesayet daireleri tarafından yürütülür. Vesayet makamı sulh hukuk mahkemesi, denetim makamı ise asliye hukuk mahkemesidir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 397). Vasi, vesayet altındaki kişiyi bütün hukuki işlemlerinde temsil eder (TMK m. 448); ancak kanun, malvarlığını önemli ölçüde etkileyen işlemleri vesayet dairelerinin iznine bağlamıştır.

Bazı işlemler için vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da izni gerekir. Bunlar arasında bir işletmenin devralınması veya tasfiyesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılması, mirasın kabulü veya reddi ve vesayet altındaki kişi ile vasi arasında sözleşme yapılması sayılabilir (TMK m. 463). Vasinin, vesayet altındaki kişiye ait taşınmazı kendisi satın almak istemesi bu son kapsama girer ve iki aşamalı izin gerektirir.

Vasi atanması süreci ve vasinin genel yetkileri Vasi Tayini ve Kısıtlama: Yaşlı veya Hasta Yakını İçin Vasi Atanması yazımızda anlatılmıştır. Bu yazı, vasi atandıktan sonra taşınmazın satışı aşamasını ele almaktadır.

Satışa izin için menfaat şartı

TMK m. 444/1’e göre taşınmazların satışı, vesayet makamının talimatı uyarınca ve ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hâllerde mümkündür. Mahkeme, satışın kısıtlıya ne kazandıracağını somut olarak inceler. Menfaat şartının kabul edildiği tipik durumlar şunlardır:

• Kısıtlının bakımevi, hastane veya bakıcı giderlerinin karşılanması için başka gelirinin yetersiz olması,
• Taşınmazın bakımsız kalması, harabeye dönmesi veya kiraya verilememesi nedeniyle değer kaybetmesi,
• Hisseli bir taşınmazda diğer paydaşların ortaklığın giderilmesi davası açma ihtimali ve rızai satışla daha yüksek bedel elde edilebilmesi,
• Taşınmaz üzerindeki vergi ve borçların kısıtlının diğer mallarını tehdit etmesi,
• Taşınmazın satışından elde edilecek parayla kısıtlı için daha uygun bir konut alınacak olması.

Buna karşılık yalnızca mirasçıların paylaşma isteği, vasinin işini kolaylaştırma amacı veya bakım giderlerinin kısıtlının diğer gelirleriyle (emekli aylığı, kira geliri) zaten karşılanabildiği durumlar satış için yeterli görülmez. Mahkeme, satıştan elde edilecek paranın nasıl kullanılacağını da sorar ve genellikle bedelin kısıtlı adına açılacak bir banka hesabına yatırılmasını, harcamaların mahkeme izniyle yapılmasını şart koşar.

Başvuru nasıl yapılır?

Satışa izin talebi, vasinin atandığı sulh hukuk mahkemesine, genellikle vesayet dosyası üzerinden verilecek bir dilekçeyle yapılır. Dilekçede şunlar bulunmalıdır:

1. Vesayet dosyasının esas numarası ve vasinin kimlik bilgileri,
2. Satılması istenen taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm),
3. Satışın gerekçesi ve kısıtlının menfaatinin nerede olduğu,
4. Kısıtlının gelir ve giderlerini gösteren belgeler (bakımevi faturaları, emekli aylığı dökümü, sağlık giderleri),
5. Taşınmazın yaklaşık değerini gösteren bilgiler (emsal satışlar, ekspertiz raporu),
6. Satış bedelinin nasıl kullanılacağına ilişkin plan.

Mahkeme dosyayı inceler, gerekli görürse kısıtlıyı dinler. Vesayet altındaki kişi görüşlerini oluşturma ve açıklama yeteneğine sahipse, önemli işlerde vasi de mümkün olduğu ölçüde onun görüşünü almalıdır (TMK m. 450). Mahkeme ayrıca taşınmazın değerini belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırır; bu değer açık artırmada muhammen bedelin belirlenmesine esas alınır.

Satış usulü: açık artırma ve onama

TMK m. 444/2’nin 31 Ekim 2026’ya kadar uygulanan metnine göre satış, vesayet makamının bu iş için görevlendireceği bir kişi tarafından, vasi de hazır olduğu hâlde açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur. Onamaya ilişkin kararın ihale gününden itibaren on gün içinde verilmesi gerekir.

16.07.2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanun’un 12. maddesi bu fıkrayı değiştirmiştir. 31 Ekim 2026’da yürürlüğe giren yeni düzenlemeye göre açık artırma, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine (UYAP) entegre elektronik satış portalında yapılır; ihale yine vesayet makamının onamasıyla tamamlanır ve onama kararı ihale gününden itibaren on gün içinde verilir. Böylece vesayet satışları, icra satışlarında olduğu gibi elektronik ortamda ve daha geniş bir alıcı kitlesine açık biçimde yapılacaktır. Kanunun geçiş hükmüne göre 31 Ekim 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.

Onama kararı verilmeden ihale tamamlanmış sayılmaz ve tapuda devir yapılamaz. Mahkeme, ihale bedelinin taşınmazın değerinin çok altında kalması, ilanların usulsüz yapılması veya alıcılar arasında danışıklı hareket bulunması gibi durumlarda onamayı reddedebilir ve yeni bir artırma yapılmasını isteyebilir.

Pazarlıkla satış

TMK m. 444/3 uyarınca denetim makamı, istisnai olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa da karar verebilir. Pazarlıkla satış için asliye hukuk mahkemesinin kararı gerekir. Hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların payı satın almak istemesi veya değeri çok düşük bir arsa payının açık artırmada alıcı bulamayacak olması, pazarlıkla satışın kabul edildiği tipik durumlardır. Bu durumda da satış bedelinin bilirkişinin belirlediği değerin altında olmaması gözetilir.

Karara itiraz

Vesayet makamının izin talebini reddeden veya satışı onaylayan kararlarına karşı, tebliğ gününden itibaren on gün içinde denetim makamına itiraz edilebilir (TMK m. 461/2). İtiraz hakkı vasiye, ayırt etme gücüne sahip vesayet altındaki kişiye ve hukuki yararı bulunan diğer ilgililere aittir. Örneğin kısıtlının yasal mirasçısı olacak çocuklarından biri, taşınmazın değerinin altında satıldığını ileri sürerek onama kararına itiraz edebilir.

İzinsiz satışın sonucu

Kanunen gerektiği hâlde vasinin yetkili vesayet dairelerinin iznini almadan yaptığı işlemler, vesayet altındaki kişinin vasinin izni olmaksızın yaptığı işlem hükmündedir (TMK m. 465). Bu tür işlemler vesayet altındaki kişiyi bağlamaz; izin sonradan alınmadıkça askıda kalır. İzin verilmezse taraflardan her biri verdiğini geri isteyebilir. Tapu müdürlükleri vasinin izinsiz satış başvurusunu kabul etmediğinden bu durum uygulamada daha çok harici satışlarda ve satış vaadi sözleşmelerinde ortaya çıkar.

Vasi, görevini yerine getirirken kusuruyla vesayet altındaki kişiye verdiği zararlardan sorumludur. Taşınmazı izinsiz veya değerinin çok altında satmaya çalışan vasi hakkında vesayet makamına şikâyette bulunulabilir (TMK m. 461/1) ve gerekirse vasinin görevden alınması istenebilir.

Yargıtay’ın izin konusundaki yaklaşımı

Yargıtay, vesayet makamının izninin aranması gereken işlemlerde izin eksikliğini kesin bir geçersizlik sebebi olarak değerlendirir. Bu yaklaşım yalnızca satışlarda değil, vasinin dava sırasında yaptığı işlemlerde de uygulanır.

Karar, izin şartının kısıtlıyı korumaya yönelik olduğunu ve vasinin iyiniyetle hareket etmesinin bu eksikliği gidermediğini göstermektedir. Aynı ilke taşınmaz satışında da geçerlidir: izin alınmadan yapılan satış, vesayet makamının sonradan onayı olmadıkça kısıtlıyı bağlamaz.

Güncel Yargıtay kararları

Satışa izin taleplerine ilişkin uyuşmazlıklar Yargıtayın farklı dairelerinin önüne, çoğu zaman görev ve yetki tartışmaları ya da izinsiz yapılan devirlerin iptali davaları üzerinden gelmektedir. Aşağıdaki kararlar bu üç konuyu özetlemektedir.

Menfaat şartı Hukuk Genel Kurulunca da vurgulanmıştır

Hukuk Genel Kurulu, kısıtlıya ait taşınmazın devrine ilişkin bir uyuşmazlıkta TMK m. 444’teki menfaat şartını açıkça hatırlatmıştır. Satış izninin bir formalite olmadığı, vesayet makamının satışın kısıtlıya ne kazandıracağını somut olarak denetlemesi gerektiği bu ifadeden açıkça anlaşılır.

Kısıtlının bizzat yaptığı devir ve hukuki yarar

Vesayet altında bulunduğu dönemde taşınmazlarını bizzat devreden ve sonradan vesayeti kaldırılan babanın oğlunun açtığı tapu iptali davasında Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, ehliyetsizlik sebebine dayanan davayı açmakta oğulun hukuki yararı bulunduğunu kabul etmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/10478, K. 2022/3043, T. 12.04.2022). Karar, vesayet dairesinin izni ve vasinin katılımı olmadan yapılan devirlerin yıllar sonra da tartışma konusu yapılabildiğini göstermektedir. Taşınmazı kısıtlıdan doğrudan satın alan kişi, tapu kaydına güvenmiş olsa bile ciddi bir iptal riskiyle karşı karşıyadır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Satışa izin talebinin aile mahkemesinde açıldığı bir dosyada aile mahkemesi, kısıtlının malvarlığının yönetiminin vasinin görevi olduğunu, satış için vesayet makamının izninin gerektiğini ve vesayet makamının sulh hukuk mahkemesi olduğunu belirterek görevsizlik kararı vermiş, uyuşmazlık merci tayini için Yargıtay 5. Hukuk Dairesine gelmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/11869, K. 2021/1391, T. 15.02.2021). Yetki bakımından ise aynı daire, vesayet makamının izni olmadıkça vesayet altındaki kişinin yerleşim yerini değiştiremeyeceğini öngören TMK m. 412’ye dayanarak, satışa izin dosyasının kısıtlamaya karar veren ve yerleşim yerinin değiştirilmesine izin vermemiş olan sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğine karar vermiştir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Talebi aile mahkemesinde veya asliye hukuk mahkemesinde açmak. Satışa izin, vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesinin işidir; yanlış mahkemeye başvuru görevsizlik kararı ve aylarca kayıp anlamına gelir.
• Kısıtlıyı bakımevine taşıdıktan sonra yeni yerleşim yerinde başvurmak. Yerleşim yerinin değiştirilmesi de vesayet makamının iznine bağlı olduğundan (TMK m. 462/14), izin alınmamışsa yetkili mahkeme vesayet kararını veren mahkemedir.
• Menfaat gerekçesini belgelememek. Bakımevi sözleşmesi, faturalar, emekli aylığı dökümü ve taşınmazın gelir getirmediğini gösteren belgeler olmadan verilen dilekçe çoğu zaman ek araştırma ve gecikmeyle sonuçlanır.
• Alıcıyla önceden anlaşıp pazarlıkla satış istemek. Pazarlıkla satış istisnadır ve denetim makamının kararını gerektirir; önceden belirlenmiş alıcı, özellikle vasinin yakınıysa, mahkemenin şüphesini artırır.
• Harici satış veya satış vaadi sözleşmesi yapmak. İzin alınmadan yapılan bu işlemler kısıtlıyı bağlamaz; alıcı ödediği bedeli geri almak için ayrıca uğraşmak zorunda kalır.
• Satış bedelini vesayet hesabı dışında tutmak. Bedelin mahkemenin gösterdiği hesaba yatırılmaması ve harcamaların belgelenmemesi, vasinin sorumluluğuna ve görevden alınmasına yol açabilir.

Satıştan elde edilen paranın kullanılması

Satış bedeli vasiye elden verilmez; mahkeme bedelin kısıtlı adına açılmış bir hesaba yatırılmasına karar verir. Vasi bu paradan bakım giderleri için harcama yapacaksa genellikle belirli dönemlerde mahkemeden izin alır ve harcamaları vesayet hesabında belgeler. Vasinin belli dönemlerde vereceği rapor ve hesaplar vesayet makamınca incelenir (TMK m. 464).

Uygulamadan örnekler

Örnek 1: Alzheimer hastası olan ve vasi atanan bir kişinin özel bakımevi gideri aylık emekli aylığının üç katıdır. Kişinin boş duran ve kiraya verilemeyen dairesinin satışı için vasi olan oğlu izin talep eder. Mahkeme menfaat şartının bulunduğunu kabul eder, bilirkişiyle değer tespiti yaptırır ve açık artırmayla satışa izin verir. Satış bedeli kısıtlı adına açılan hesaba yatırılır ve bakımevi ödemeleri bu hesaptan yapılır.

Örnek 2: Vasi, kısıtlıya ait hisseli tarlanın kendi kardeşine pazarlıkla satılmasını ister. Kardeşin vasiyle yakınlığı nedeniyle mahkeme bilirkişi değerinin altında satışa izin vermez ve pazarlıkla satış için denetim makamının kararını şart koşar.

Örnek 3: Kısıtlının emekli aylığı ve kira geliri bakım giderlerini karşılamaktadır. Mirasçılar taşınmazın satılıp paranın bölüşülmesini ister. Mahkeme, satışın kısıtlının menfaatine olmadığı gerekçesiyle izin talebini reddeder.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Vesayet altındaki kişinin taşınmazı, ancak onun menfaati gerektiriyorsa ve mahkemenin denetimi altında satılabilir. Başvurunun kısıtlının gelir ve giderlerini gösteren belgelerle desteklenmesi, değer tespitinin doğru yapılması ve satış bedelinin kullanımının planlanması izin sürecini hızlandırır. 31 Ekim 2026’dan itibaren satışların UYAP’a entegre elektronik portalda yapılacağı da göz önünde tutulmalıdır.

İlgili yazılar: Kayyım ve Yasal Danışman Atanması (TMK 426-429): Vesayetten Farkları, Fiil Ehliyeti: Tam Ehliyetliler, Sınırlı Ehliyetsizler ve Hukuki İşlemlerin Geçerliliği (TMK 9-16)

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 7589 sayılı Kanun (Resmî Gazete 31.07.2026, 33326).

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.