Arsa Payı Düzeltim Davası: Kat Mülkiyetinde Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi

Bir apartmandaki her bağımsız bölüm, tapuda belirli bir arsa payıyla birlikte kayıtlıdır. Bu pay çoğu zaman yıllarca kimsenin dikkatini çekmez; çünkü günlük hayatta dairenin değeri arsa payına bakılarak belirlenmez. Ancak bina yıkılıp yeniden yapılacağı zaman, kentsel dönüşüm projesinde yeni daire paylaşımı yapılırken, ortak giderler paylaştırılırken veya kat malikleri kurulunda oylama yapılırken arsa payı belirleyici hâle gelir. Müteahhidin kendisine kalan dairelere yüksek, satılan dairelere düşük arsa payı vermesi veya bodrum katındaki küçük bir daireye en üst kattaki büyük daireyle aynı payın verilmesi, ciddi hak kayıplarına yol açar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumda arsa paylarının mahkeme kararıyla düzeltilmesine imkân tanır.

Arsa payı nedir?

Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve arsa payıyla bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat maliki, kendi bağımsız bölümünün tek başına maliki, arsanın ve ortak yerlerin ise arsa payı oranında paylı malikidir. Arsa payı, tapuda “50/1200” veya “4/96” gibi bir kesirle gösterilir.

Arsa payının günlük hayattaki önemi sınırlı görünse de şu durumlarda doğrudan sonuç doğurur:

• Ortak giderler: Yönetim planında aksine hüküm yoksa ortak giderlere katılma arsa payı oranında yapılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m. 20).
• Kat malikleri kurulunda oylama: Birçok karar için hem kat maliklerinin sayı çoğunluğu hem de arsa payı çoğunluğu aranır.
• Binanın yıkılması: Bina tamamen yok olursa kat mülkiyeti sona erer ve kat malikleri arsa üzerinde arsa payları oranında paylı malik olarak kalır.
• Kentsel dönüşüm: Riskli yapının yıkılmasından sonra yeni binada daire paylaşımı ve satış bedelinin dağıtımı arsa payları esas alınarak yapılır.
• Kamulaştırma: Arsa değerinin dağıtımı arsa payına göre yapılır.

Arsa payları nasıl belirlenmelidir?

KMK m. 3, 2007 yılında 5711 sayılı Kanun ile değiştirilerek arsa paylarının belirlenme esasını açıkça ortaya koymuştur. Buna göre kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesiyle kurulur. Arsa payları orantılı tahsis edilmemişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının bu esasa göre yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Maddeye göre bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları, bu bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Bu düzenleme iki ilkeyi birlikte içerir:

1. Başlangıçtaki orantısızlık düzeltilebilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken arsa payları değerle orantılı belirlenmemişse dava açılabilir.
2. Sonradan oluşan değer farkı düzeltme sebebi değildir. Bir dairenin sonradan yenilenmesi, manzarasının kapanması veya çevredeki gelişme nedeniyle değerinin değişmesi arsa payını etkilemez.

Değerlemede esas alınan unsurlar, bağımsız bölümün konumu (kat, cephe, manzara, güneş alma), büyüklüğü (net ve brüt alan), eklentileri (otopark, depo, teras, bahçe kullanımı) ve kullanım amacıdır (konut, dükkân). Zemin kattaki bir dükkân, aynı büyüklükteki bir üst kat dairesinden daha değerli olabilir; bu fark arsa payına yansıtılmalıdır.

Davayı kim, kime karşı açar?

Davacı

Dava, kat maliki veya kat irtifakı sahibi tarafından açılabilir. Kiracılar, intifa hakkı sahipleri veya kat maliki olmayan yöneticiler bu davayı açamaz. Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun kararı olsa bile kat maliklerini temsilen arsa payı düzeltme davası açma yetkisine sahip değildir; Yargıtay uygulamasında yöneticinin açtığı davaların sıfat yokluğundan reddedildiği görülmektedir.

Davalılar

Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi bütün bağımsız bölümlerin paylarını etkileyeceğinden dava, davacı dışındaki bütün kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine karşı açılmalıdır. Kat maliklerinden biri ölmüşse bütün mirasçıları davaya dahil edilir. Tapu müdürlüğü, yönetici veya yönetim kurulu davalı olarak gösterilemez. Taraf teşkili eksik kalırsa mahkeme eksikliğin tamamlanması için süre verir.

Çok sayıda bağımsız bölümü bulunan sitelerde taraf teşkili davanın en zor aşamasıdır. Tapu kayıtlarının güncel hâlinin alınması, ölen maliklerin mirasçılarının belirlenmesi ve adres araştırması zaman alır.

Görevli ve yetkili mahkeme

KMK m. 33 uyarınca kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Arsa payının düzeltilmesi davası da sulh hukuk mahkemesinin görevine girer. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 12). Dava basit yargılama usulüne tabidir.

Yargılama ve bilirkişi incelemesi

Mahkeme, keşif yaparak binayı ve bağımsız bölümleri yerinde inceler. Değerleme bilirkişisi (genellikle bir inşaat mühendisi veya harita mühendisi ile bir gayrimenkul değerleme uzmanı) şu adımları izler:

1. Her bağımsız bölümün brüt alanını ve eklentilerini onaylı projeye göre belirler.
2. Her bölüm için konum katsayıları belirler (kat, cephe, manzara, giriş kolaylığı).
3. Bağımsız bölümlerin değerlerini kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu andaki fiziki durum üzerinden hesaplar.
4. Toplam değeri arsa payı paydası (örneğin 1000 veya 2400) üzerinden orantılayarak her bölüm için yeni arsa payını önerir.

Mahkeme bilirkişi raporu doğrultusunda bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarını yeniden belirler. Hüküm kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne gönderilir ve kat mülkiyeti kütüğündeki arsa payları düzeltilir. Bağımsız bölümler üzerindeki ipotek, haciz gibi kayıtlar düzeltilmiş paya göre devam eder.

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespit edilen binalarda, uygulamaya ilişkin kararlar paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 s. Kanun m. 6/1; 7153 ve 7471 sayılı Kanunlarla yapılan değişiklikler sonrası). Karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle anlaşan paydaşlara satılır. Yeni binada daire paylaşımı ve yükleniciyle yapılan sözleşmedeki haklar da çoğunlukla arsa payı oranında belirlenir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecine girecek binalarda arsa paylarının değerle orantılı olup olmadığı önceden incelenmeli, gerekiyorsa dava süreç başlamadan açılmalıdır.

Riskli yapı tespitinden sonra açılan arsa payı düzeltme davası, dönüşüm sürecini durdurmaz; ancak mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir. Kentsel dönüşümde kat malikinin hakları ve yükleniciyle ilişkiler Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil, Gecikme ve Sözleşmeden Dönme yazımızda ele alınmıştır.

Dava açmadan önce yapılması gerekenler

Arsa payı düzeltme davası, binadaki bütün kat maliklerini ilgilendiren ve teknik bilirkişi incelemesi gerektiren bir davadır. Bu nedenle dava açılmadan önce bazı hazırlıkların yapılması, hem davanın süresini hem de masraflarını azaltır.

1. Tapu kayıtlarının alınması: Binadaki bütün bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtları, arsa payları ve maliklerin adları tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden temin edilmelidir.
2. Onaylı projenin incelenmesi: Belediyeden onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri alınmalı; bağımsız bölümlerin brüt alanları ve eklentileri karşılaştırılmalıdır.
3. Ön değerlendirme: Bir değerleme uzmanından alınacak ön görüş, arsa paylarındaki orantısızlığın dava açmayı haklı kılacak düzeyde olup olmadığını gösterir. Küçük farklılıklar için açılan davalar, yargılama giderleri nedeniyle davacı aleyhine sonuç doğurabilir.
4. Diğer kat maliklerinin tutumu: Kat malikleri arsa paylarının düzeltilmesi konusunda anlaşırsa, dava açmadan tapu müdürlüğünde bütün maliklerin katılımıyla arsa payları yeniden düzenlenebilir. Bu yol, dava yoluna göre çok daha hızlıdır.
5. Mirasçılık belgeleri: Ölmüş maliklerin mirasçılarının belirlenmesi için mirasçılık belgesi alınmalıdır.

Arsa payının düzeltilmesi, bağımsız bölüm üzerindeki ipotek ve haciz gibi kayıtları da etkiler. Bu nedenle bankalar ve alacaklılar da süreçten haberdar edilmelidir. Kentsel dönüşüm sürecindeki binalarda ise davanın, dönüşüm kararlarının alınmasından önce açılması kat malikinin haklarını daha etkili korur.

Uygulamadan örnekler

Örnek 1: Altı katlı bir binada müteahhit, kendisine kalan iki dükkâna toplam arsanın yarısına denk gelen arsa payı, kalan on daireye ise diğer yarıyı vermiştir. Bina kentsel dönüşüme girince dükkân sahibinin yeni binada çok daha fazla pay alacağı anlaşılır. Daire sahiplerinden biri bütün kat maliklerine karşı dava açar. Bilirkişi, konum ve büyüklükleri esas alındığında dükkânların değerinin binanın toplam değerinin yalnızca beşte biri olduğunu tespit eder. Mahkeme bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarını bu orana göre yeniden düzenler.

Örnek 2: Bir kat maliki, dairesini yeniledikten sonra değerinin arttığını ileri sürerek arsa payının artırılmasını ister. Değer artışı kat mülkiyetinin kurulmasından sonra yapılan tadilattan kaynaklandığı için KMK m. 3 uyarınca arsa payı değiştirilmez.

Örnek 3: Site yöneticisi, kat malikleri kurulunun kararıyla bütün blokların arsa paylarının düzeltilmesi için dava açar. Yöneticinin bu davayı açma sıfatı bulunmadığından dava reddedilir; davanın kat maliklerinden biri tarafından açılması gerekir.

Yargıtay Kararlarında Arsa Payı Düzeltimi

Arsa payı düzeltim davalarında Yargıtay’ın yerleşik çizgisi, değerlendirmenin kat irtifakının kurulduğu tarihe göre yapılması ve her bağımsız bölüm için denetlenebilir bir puanlama tablosu hazırlanmasıdır. Bilirkişi raporunun bu unsurları tek tek göstermemesi, bozma sebeplerinin başında gelir.

Aynı kararda, değerlendirmede bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı, konumu, cephesi ve manzarasının esas alınacağı; değerlendirme tarihinden sonraki imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri ile bakım ve onarım kaynaklı değer artış ve eksilmelerinin hesaba katılmayacağı belirtilmiştir. Somut dosyada bilirkişi bağımsız bölümlerin değerlerini ayrı ayrı hesaplamadan, puanlama tablosu düzenlemeden soyut bir değerlendirmeyle yeni paylar önerdiği için hüküm bozulmuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/4705, K. 2022/7398, T. 01.12.2022 sayılı kararda da kat irtifakına esas arsa payı hesabı KMK m. 3’e uygun bulunmadığından yeniden bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Bütün maliklerin davada yer alması ve idarenin konumu

Bu kararda bölge adliye mahkemesinin değerlendirmesi olarak aktarılan görüşe göre, kat maliki olmayan bir idarenin (belediye gibi) davaya dahil edilmesi usule aykırıdır. Kararda ayrıca, sonradan yeni bir bağımsız bölüm ihdas edilmesinden kaynaklanan arsa payı değişikliklerinin KMK m. 3’teki düzeltim davasıyla değil, KMK m. 44’teki şartlarla, yani bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış kat malikleri kurulu kararıyla çözülmesi gerektiği üzerinde durulmuştur. Başka bir deyişle, binaya sonradan kat veya bağımsız bölüm eklenmesi, arsa payı düzeltim davasının konusu değildir.

Bina yıkıldığında dava konusuz kalmaz

Kentsel dönüşüm uygulamalarında sık karşılaşılan soru, dava sürerken binanın yıkılması hâlinde davanın konusuz kalıp kalmayacağıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu soruyu açık biçimde yanıtlamıştır.

Kurulda, binanın yıkılmasıyla kat irtifakının sona erdiği ve işlemlerin 6306 sayılı Kanuna göre yürütülmesi gerektiği yönünde bir görüş ileri sürülmüş, ancak bu görüş çoğunlukça benimsenmemiştir. Bu karar, riskli yapı kararı verilmiş binalarda bile arsa payı düzeltim davasının açılmasının ve sürdürülmesinin anlamlı olduğunu göstermektedir. 6306 s. Kanun m. 6/1 uyarınca bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti tapu müdürlüğünce terkin edilip malikler adına payları oranında tescil edildiğinden, yeni binadaki hakların belirlenmesinde düzeltilmiş paylar esas alınabilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• Bilirkişi raporunu, bağımsız bölümlerin bugünkü piyasa değerine göre hazırlatmak: esas alınacak tarih kat irtifakının, doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse kat mülkiyetinin kurulduğu tarihtir.
• Puanlama tablosu olmayan raporla yetinmek: her bağımsız bölüm için kat, cephe, manzara, alan ve kullanım amacı ayrı ayrı puanlanmalıdır; aksi hâlde rapor hükme esas alınamaz.
• Sonradan eklenen kat veya bağımsız bölüm nedeniyle KMK m. 3’e dayanmak: bu durum KMK m. 44 kapsamında, oybirliğiyle alınacak kat malikleri kurulu kararıyla çözülür.
• Belediyeyi, yöneticiyi veya tapu müdürlüğünü davalı göstermek: davalı yalnızca diğer kat malikleri veya kat irtifakı sahipleridir.
• Ölmüş malikin mirasçılarından bazılarını davaya katmamak: taraf teşkili eksik kaldıkça esasa girilemez ve yargılama uzar.
• Binanın yıkılmasıyla davadan vazgeçmek: Hukuk Genel Kurulu kararına göre dava konusuz kalmaz; arsa üzerindeki paylı mülkiyet oranları bakımından hukuki yarar sürer.

Süreler, Görev ve Yargılama Özeti

• Dava açma süresi: KMK’da öngörülmüş özel bir hak düşürücü süre yoktur.
• Görevli mahkeme: sulh hukuk mahkemesi (KMK m. 33).
• Yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, kesin yetki (HMK m. 12).
• Yargılama usulü: basit yargılama usulü (HMK m. 316/1-a, sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalar).
• Taraflar: davacı bir kat maliki veya kat irtifakı sahibi; davalılar diğer bütün kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri.
• Değerlendirme tarihi: kat irtifakının, yoksa kat mülkiyetinin kurulduğu tarih.
• Kanun yolu: istinaf; şartları varsa temyiz.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Arsa payı, dairenin değeri ile birlikte kat malikinin binadaki ağırlığını belirleyen temel ölçüdür. Kat mülkiyeti kurulurken yapılan orantısız tahsis, ileride özellikle kentsel dönüşümde ciddi hak kayıplarına yol açar. Bu nedenle tapu kayıtlarındaki arsa payları incelenmeli, orantısızlık varsa dava bütün kat maliklerine karşı ve doğru mahkemede açılmalıdır.

İlgili yazılar: Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası: Süre ve Şartlar (KMK 33), Aidat Borcu: Kat Malikinin ve Kiracının Sorumluluğu, Gecikme Tazminatı ve Takip

Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Kanun, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.