Mutlak Butlan, Nispi Butlan ve Yokluk: Sözleşmenin Geçersizliği ve Sonuçları

Bir sözleşme veya hukuki işlem, kanunun aradığı şartları taşımadığında hukuk düzeni ona istenen sonucu bağlamaz. Ancak her geçersizlik aynı ağırlıkta değildir. Bazı işlemler hiç doğmamış sayılır, bazıları baştan itibaren kesin olarak hükümsüzdür, bazıları ise ilgili kişi istemedikçe geçerli kalır. Bu ayrım; geçersizliği kimin ileri sürebileceğini, hangi süre içinde ileri sürülmesi gerektiğini, hâkimin kendiliğinden dikkate alıp alamayacağını ve işlemin sonradan onanıp onanamayacağını belirler.

Bu yazıda borçlar hukuku ve genel olarak hukuki işlemler bakımından yokluk, mutlak butlan (kesin hükümsüzlük), nispi butlan (iptal edilebilirlik) ve askıda hükümsüzlük kavramları ele alınmaktadır. Evlilik bakımından butlan sebepleri ise Evliliğin İptali (Butlan) Davası: Mutlak ve Nispi Butlan Sebepleri, Süreler yazımızda ayrıca incelenmiştir.

Kanun metni

Yokluk

Yokluk, bir hukuki işlemin kurulabilmesi için gerekli asgari unsurların bulunmamasıdır. Sözleşmede tarafların iradelerinin uyuşmaması, ortada hiç irade beyanı bulunmaması veya kanunun kurucu unsur saydığı bir öğenin eksik olması yokluk sonucunu doğurur. Örneğin satış sözleşmesinde satılanın veya bedelin hiç belirlenmemiş olması, taraflardan birinin kabul beyanının bulunmaması veya genel kurulun hiç toplanmadan toplanmış gibi gösterilmesi yokluk hâlleridir.

Yok hükmündeki işlem hukuk aleminde hiç doğmamıştır; bu nedenle iptal edilmesine gerek yoktur. Herkes yokluğu her zaman ileri sürebilir ve hâkim kendiliğinden dikkate alır. Uygulamada yokluğun tespiti için dava açılabilir; bu dava bir tespit davasıdır.

Yokluk ile mutlak butlan arasındaki sınır her zaman kesin değildir ve sonuçları büyük ölçüde örtüşür. Türk Borçlar Kanunu yokluk kavramını ayrıca düzenlememiş, kesin hükümsüzlük hâllerini saymıştır.

Mutlak butlan (kesin hükümsüzlük)

Mutlak butlan, işlemin kurulmuş olmasına rağmen hukuk düzeninin temel değerlerine aykırılığı nedeniyle baştan itibaren hiçbir hüküm doğurmamasıdır. TBK m. 27 kesin hükümsüzlük sebeplerini şöyle sayar:

1. Kanunun emredici hükümlerine aykırılık: Taraf iradesiyle değiştirilemeyen hükümlere aykırı sözleşmeler. Örneğin ağır kusurdan sorumsuzluk anlaşması (TBK m. 115) veya kira sözleşmesinde kiracı aleyhine konulan bazı hükümler. Kira ilişkisindeki örnekler Kira Sözleşmesinde Geçersiz Hükümler (TBK 346): Ceza Koşulu, Muacceliyet ve Ek Ödemeler yazımızda anlatılmıştır.
2. Ahlaka aykırılık: Toplumun genel ahlak anlayışına aykırı edimler; örneğin bir suçun işlenmemesi karşılığında para vaat edilmesi.
3. Kamu düzenine aykırılık: Toplumun temel yapısını korumaya yönelik kurallara aykırılık.
4. Kişilik haklarına aykırılık: Kişinin ekonomik veya kişisel özgürlüğünü aşırı biçimde sınırlayan sözleşmeler; örneğin ömür boyu rekabet yasağı.
5. Konunun imkânsızlığı: Sözleşme kurulduğu anda edimin objektif olarak imkânsız olması.

Bunlara ek olarak, kanunda öngörülen şekle uyulmadan kurulan sözleşmeler de hüküm doğurmaz (TBK m. 12/2). Tapu dışında yapılan taşınmaz satışı, el yazısı ve azami miktar şartı taşımayan kefalet sözleşmesi ve resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi bu durumun tipik örnekleridir. Satış vaadinin şekli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter Şartı, Tapuya Şerh ve Tescil Davası yazımızda incelenmiştir.

Mutlak butlanın sonuçları şunlardır:

• Herkes ileri sürebilir: Taraflar, mirasçılar ve hukuki yararı bulunan üçüncü kişiler.
• Süre sınırı yoktur: Butlan her zaman ileri sürülebilir; zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
• Hâkim kendiliğinden gözetir: Taraflar ileri sürmese bile mahkeme butlanı dikkate alır.
• Onama ile geçerli hâle gelmez: Tarafların sonradan işlemi onaylaması onu geçerli kılmaz; aynı işlemin yeniden ve geçerli biçimde yapılması gerekir.

Hakkın kötüye kullanılması sınırı

Mutlak butlanın her zaman ileri sürülebilmesi kuralı, dürüstlük kuralıyla sınırlıdır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK m. 2/2). Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, tapu dışında yapılan taşınmaz satışlarında şekil eksikliğinin hâkim tarafından kendiliğinden gözetileceğini, ancak hakkın kötüye kullanılması yasağının şekle aykırılığı ileri sürme hakkı için de bir sınır oluşturduğunu kabul etmiştir (YİBBGK, 30.09.1988, E. 1987/2, K. 1988/2). Örneğin bedelini tamamen almış, taşınmazı yıllarca karşı tarafın kullanımına bırakmış ve taşınmazın değeri arttıktan sonra şekil eksikliğine dayanarak taşınmazı geri isteyen satıcının talebi, somut olayın koşullarına göre hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Muvazaa

Tarafların gerçek iradelerini gizleyerek üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yaptıkları görünürdeki işlem de geçersizdir. Muvazaalı işlem tarafların gerçek iradesine dayanmadığından hüküm doğurmaz; gizli işlem ise şekil şartlarını taşıyorsa geçerli olabilir. Konu Muvazaa (TBK 19): Danışıklı İşlem, İspatı ve Tapu İptali Davası yazımızda incelenmiştir.

Kısmi hükümsüzlük ve tahvil

Sözleşmenin yalnızca bazı hükümleri kesin hükümsüz ise, kural olarak bu hükümsüzlük diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez. Ancak hükümsüz kısım olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılıyorsa sözleşmenin tamamı hükümsüz olur (TBK m. 27/2). Örneğin kira sözleşmesinde kiracı aleyhine konulan bir ceza koşulu geçersiz olsa da kira sözleşmesinin kendisi geçerli kalır.

Tahvil ise geçersiz bir işlemin, şartlarını taşıdığı başka bir işleme dönüştürülmesidir. Örneğin kambiyo senedi unsurlarını taşımayan bir bono, borç ikrarını içeren adi bir senet olarak geçerliliğini sürdürebilir. Tahvil için tarafların varsayılan iradesinin buna elverişli olması gerekir.

Mutlak butlan ve dürüstlük kuralı: güncel Yargıtay kararları

Şekle aykırı taşınmaz satışları, mutlak butlanın en çok tartışılan uygulama alanıdır. Yargıtay, 1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nın çizdiği çerçevede, geçersizliğin ileri sürülmesinin hangi durumlarda hakkın kötüye kullanılması sayılacağını son kararlarında ayrıntılı biçimde açıklamıştır.

İstisnanın şartları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 07.02.2024 tarihli, 2024/43 Esas, 2024/76 Karar sayılı kararına göre tapulu taşınmazların devrinde resmî şekil ispat şartı değil, geçerlilik şartıdır. İçtihadı Birleştirme Kararı’nın getirdiği istisnadan yararlanılabilmesi ve harici satış alıcısının tescil isteminin kabul edilebilmesi için şu şartların birlikte bulunması gerekir:

• Satışa konu taşınmaz Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bir bağımsız bölüm olmalıdır.
• Alıcı edimlerini yerine getirmiş, yani bedeli ödemiş olmalıdır.
• Satıcı bağımsız bölümü alıcıya teslim etmiş olmalıdır.
• Satıcı buna rağmen tescile yanaşmamalıdır.

Somut olayda yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine devredilen bir daireyi adi yazılı sözleşmeyle davacıya satmıştı. Kurul, bu satışın alacağın temliki niteliğinde olduğunu ve yazılı yapıldığı için geçerli sayılabileceğini, ayrıca alıcının bedeli ödediğini, dairenin teslim edildiğini, elektrik aboneliği ve DASK poliçesinin alıcı adına olduğunu tespit etmiştir. Her iki taraf edimlerini tamamen ifa ettiğinden, tapunun devredilmemesi TMK m.2’deki hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı bulunmuştur.

Uzun süreli zilyetlik ve dürüstlük kuralı

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 23.10.2025 tarihli, 2025/4044 Esas, 2025/4536 Karar sayılı kararında, harici satışla taşınmazı devralan kişi 1973 yılından davanın açıldığı 2016 yılına kadar 43 yıl boyunca kayıt malikinin hiçbir müdahalesi olmadan zilyetliğini sürdürmüştü. Daire, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmenin kural olarak geçersiz olduğunu kabul etmekle birlikte, şekle aykırılığın ileri sürülmesinin TMK m.2/2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmaması gerektiğini vurgulamıştır. Bu kadar uzun bir süre sonra harici satışın geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı bulunmuştur.

Geçersiz sözleşmede bedel ve yapı için sebepsiz zenginleşme

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 09.10.2025 tarihli, 2025/1674 Esas, 2025/4749 Karar sayılı kararı ise geçersiz taşınmaz satışında alıcının talep imkânlarına ilişkindir. Olayda alıcı, ödediği bedel ile sözleşmenin ifa edileceğine güvenerek taşınmaz üzerine yaptığı yapının bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istemişti. Daire, geçersiz sözleşmede tarafların ifaya zorlanamayacağını, ancak tarafların her zaman edimlerini ifa ederek sözleşmeyi geçerli hâle getirebileceklerini belirtmiştir. Bu nedenle satıcının satış bedelini kabul etmesi, tapuyu devretmeyeceği anlaşılana kadar alıcıda haklı bir beklenti oluşturur ve bu beklentiyle yapılan harcamalar iade talebinde dikkate alınır.

Kısmi hükümsüzlüğün uygulanması

TBK m.27/2 uyarınca sözleşmenin bazı hükümlerinin hükümsüz olması kural olarak diğerlerini etkilemez; ancak bu hükümler olmadan sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa sözleşmenin tamamı hükümsüz olur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 13.11.2024 tarihli, 2024/2566 Esas, 2024/4025 Karar sayılı kararında bölge adliye mahkemesi, bir sözleşmenin Avukatlık Kanunu’nun 35. maddesindeki emredici hükümlere aykırı hükümler içerdiği gerekçesiyle sözleşmenin tamamını hükümsüz saymıştı. Daire, bazı hükümlerin emredici kurallara aykırı olmasının sözleşmenin tümünün kesin hükümsüzlüğünü gerektirmediğini belirterek gerekçeyi değiştirmiş; davanın başka bir nedenle reddedilmesi gerektiğinden kararı düzelterek onamıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 18.10.2021 tarihli, 2021/3427 Esas, 2021/2018 Karar sayılı kararı da kısmi butlan ile sözleşmenin tamamının butlanı arasındaki ayrımı açıklamaktadır. Sözleşmenin tamamı batıl ise taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Sözleşme yapılırken taraflardan biri imkânsızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve karşı tarafı bundan haberdar etmemişse, karşı tarafın uğradığı menfi zararı da karşılamakla yükümlüdür.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Harici satış sözleşmesinin her durumda tescil sonucu doğuracağını düşünmek. İstisna, Hukuk Genel Kurulu’nun saydığı şartların birlikte bulunmasına bağlıdır.
• Teslim ve ödeme olgularını belgelememek. Abonelik kayıtları, aidat ödemeleri, DASK poliçesi ve banka dekontları bu davalarda belirleyicidir.
• Geçersiz sözleşmenin tamamen hükümsüz olduğunu varsayıp yalnızca bir maddeye dayanarak bütün sözleşmeden kurtulmaya çalışmak.
• Geçersiz satışta yalnızca bedelin iadesini isteyip taşınmaza yapılan masrafları ve yapı bedelini talep etmemek.
• Uzun yıllar sessiz kaldıktan sonra şekle aykırılığa dayanmanın her zaman mümkün olduğunu düşünmek.

Nispi butlan (iptal edilebilirlik)

Nispi butlanda işlem geçerli olarak doğar ve hüküm ifade eder. Ancak iradesi sakatlanan taraf, kanunda öngörülen süre içinde işlemle bağlı olmadığını bildirerek işlemi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırabilir. Bu hakkı kullanmazsa işlem kesin olarak geçerli hâle gelir.

Nispi butlanın başlıca sebepleri şunlardır:

• Esaslı yanılma (TBK m. 30-35): Sözleşmenin niteliğinde, konusunda, karşı tarafın kimliğinde veya temel varsayımlarda yanılma.
• Aldatma (TBK m. 36): Karşı tarafın veya onun bildiği üçüncü kişinin hilesiyle sözleşme yapılması.
• Korkutma (TBK m. 37-38): Taraflardan birinin ağır ve yakın bir tehlike korkusu altında sözleşme yapması. Bu konu Korkutma (İkrah) Nedeniyle Sözleşmenin İptali: TBK 37-39, Şartlar ve Bir Yıllık Süre yazımızda anlatılmıştır.
• Aşırı yararlanma (TBK m. 28): Edimler arasında açık oransızlık ve bunun zarar görenin zor durumu, düşüncesizliği veya deneyimsizliğinden yararlanılarak sağlanması. Ayrıntılar Aşırı Yararlanma (Gabin, TBK 28): Şartları, Süresi ve Yargıtay Kararı yazımızdadır.

Nispi butlanın sonuçları mutlak butlandan farklıdır:

• Yalnızca iradesi sakatlanan taraf ileri sürebilir. Karşı taraf veya üçüncü kişiler bu hakka sahip değildir.
• Süreye bağlıdır. Yanılma, aldatma ve korkutmada süre, yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıldır (TBK m. 39). Aşırı yararlanmada ise bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıldır (TBK m. 28/2).
• Hâkim kendiliğinden gözetmez. Hak sahibi süresinde bildirimde bulunmalı ve gerekirse davada bunu ileri sürmelidir.
• Onama mümkündür. Süre içinde işlemle bağlı olmadığını bildirmeyen taraf, sözleşmeyi onamış sayılır.

Askıda hükümsüzlük

Askıda hükümsüzlük, işlemin geçerliliğinin bir kişinin onayına bağlı olduğu ara bir durumdur. Onay verilirse işlem baştan itibaren geçerli olur; reddedilirse baştan itibaren hükümsüz sayılır. Başlıca örnekleri şunlardır:

• Yetkisiz temsil: Yetkisi olmadan başkası adına işlem yapan kişinin işlemi, temsil olunan onaylamadıkça onu bağlamaz (TBK m. 46). Karşı taraf, temsil olunana uygun bir süre vererek onaylayıp onaylamayacağını sorabilir.
• Ayırt etme gücüne sahip küçük ve kısıtlıların işlemleri: Bu kişiler yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça kendi işlemleriyle borç altına giremezler (TMK m. 16). Rıza sonradan da verilebilir. Bu konu Fiil Ehliyeti: Tam Ehliyetliler, Sınırlı Ehliyetsizler ve Hukuki İşlemlerin Geçerliliği (TMK 9-16) yazımızda anlatılmıştır.
• Vesayet makamının iznine bağlı işlemler: Vasinin yaptığı taşınmaz satışı gibi işlemler izin alınıncaya kadar askıdadır (TMK m. 462).
• Eş rızasına bağlı işlemler: Aile konutuna ilişkin işlemler ve kefalet gibi eşin rızasını gerektiren işlemler.

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri ise askıda değil, kesin olarak hükümsüzdür (TMK m. 15). Bu ayrım Ayırt Etme Gücü (TMK 13): Tanımı, Tespiti ve Ehliyetsizlik Nedeniyle İptal Davası yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Geçersizliğin sonuçları: Verilenlerin geri istenmesi

Geçersiz bir sözleşme gereğince edimini ifa etmiş olan taraf, verdiğini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Kanun, zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayanmasını açıkça sebepsiz zenginleşme hâli olarak sayar (TBK m. 77/2). Geri isteme hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkını öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleşmesinden itibaren on yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m. 82). Bu davanın ayrıntıları Sebepsiz Zenginleşme Davası: Yanlış Havale, Geçersiz Sözleşme ve İki Yıllık Süre yazımızda anlatılmıştır.

Ayni etki bakımından ise taşınmazlarda tescilin dayandığı hukuki sebep geçersizse tescil yolsuz hâle gelir ve tapu iptali ve tescil davası açılabilir. İyi niyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek kazandığı haklar ise kural olarak korunur.

Geçersizlikte kusuru bulunan taraf, karşı tarafın sözleşmenin geçerliliğine güvenmesinden doğan menfi zararını da gidermekle yükümlü olabilir. Bu konu Müspet Zarar ve Menfi Zarar: Farkları, Hangi Durumda İstenir ve Nasıl Hesaplanır? yazımızda açıklanmıştır.

Karşılaştırma

Örnek olay

Yaşlı bir babanın evi, aile içinde yapılan bir anlaşmayla 2010 yılında tapu dışında, noterde düzenlenmeyen adi bir yazıyla oğlu Mert’e satılmış, bedel ödenmiş ve Mert evde oturmaya başlamıştır. 2025 yılında babanın ölümünden sonra diğer mirasçılar evin terekeye ait olduğunu ileri sürmüştür. Mert, satış sözleşmesine dayanarak tapunun kendi adına tescilini istemiştir.

Mahkeme, tapu dışında yapılan taşınmaz satışının resmî şekle uyulmadığı için kesin hükümsüz olduğunu ve tescil davasının kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. Ancak Mert’in ödediği satış bedelinin, sözleşmenin geçersizliği nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre güncel değeriyle terekeden istenebileceğini, ayrıca eve yaptığı zorunlu ve faydalı masrafların da talep edilebileceğini değerlendirmiştir. Şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılıp sayılmayacağı ise tarafların davranışları ve sürenin uzunluğu gibi somut koşullara göre ayrıca tartışılmıştır.

Sıkça sorulan sorular

Sonraki adım

Bir sözleşmenin geçerliliği tartışmalı olduğunda önce geçersizliğin türü belirlenmelidir. Nispi butlan söz konusuysa bir yıllık süre içinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmalı, mutlak butlan söz konusuysa verilenlerin geri istenmesi için sebepsiz zenginleşme süreleri takip edilmelidir.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 12, 19, 27-39, 46-47, 77-82, 115; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 15-16, 462..

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.