Paylı Mülkiyette Yönetim ve Kullanım (TMK 688-695)

Hisseli bir taşınmazın sahipleri çoğu zaman ortaklığı sona erdirmek istemez; yalnızca taşınmazın nasıl kullanılacağı, kimin kiraya verebileceği, çatının onarım masrafını kimin ödeyeceği ya da bir paydaşın bahçeye ev yapıp yapamayacağı konusunda anlaşamaz. Bu soruların cevabı, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyette yönetim, kullanma ve giderlere ilişkin hükümlerindedir. Kanun yönetim işlerini önem derecesine göre üçe ayırır ve her biri için farklı bir karar çoğunluğu arar. Paydaşlar anlaşamazsa kullanma biçimini hâkim belirler.

Bu yazıda paylı mülkiyette paydaşların tek başına yapabileceği işleri, çoğunluk kararı gereken işleri, oybirliği gereken tasarrufları, kullanma düzeninin hâkim tarafından belirlenmesini ve giderlerin paylaşılmasını anlatıyoruz.

Paylı mülkiyetin temel kuralı

Paylı mülkiyette paydaşın hakkı, taşınmazın belirli bir köşesi üzerinde değil, taşınmazın tamamı üzerinde belirli bir orandadır. Tapuda “1/4 pay” yazan paydaş, arazinin kuzey köşesinin değil, arazinin tamamının dörtte birinin sahibidir. Bu nedenle bir paydaş, diğerlerinin rızası olmadan taşınmazın bir bölümünü “benim payım” diyerek kendine ayıramaz.

Paylı mülkiyet, miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyetinden farklıdır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları yoktur ve kural olarak birlikte hareket etmeleri gerekir. Bu fark için Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığı: Paylı Mülkiyetten Farkı, Tereke Temsilcisi ve Davalar yazımıza bakılabilir.

Paydaşların kendi aralarında anlaşması

Paydaşlar oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetim konularında kanundaki kurallardan farklı bir düzen kurabilir (TMK m. 689). Örneğin iki katlı bir evde alt katı bir paydaşın, üst katı diğerinin kullanacağı; bahçeden ve çatıdan herkesin eşit yararlanacağı kararlaştırılabilir.

Bu anlaşmalar bile iki hakkı ortadan kaldıramaz:

1. Malın kullanılabilirliğini ve değerini korumak için zorunlu yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden önlem istemek
2. Malı bir zarar tehlikesinden ya da zararın artmasından korumak için hemen alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak

Taşınmazlarla ilgili bu anlaşmalar, imzaların noterce onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 689/2).

Yönetim işlerinin üç türü

Olağan yönetim işleri: her paydaş tek başına

Kırılan camın değiştirilmesi, akan bir musluğun tamiri, bahçenin olağan bakımı, tarlanın her yıl yapılan ekim ve hasadı olağan yönetim işleridir. Paydaşlar çoğunlukla alacakları bir kararla bu yetkiyi farklı düzenleyebilir; örneğin olağan işleri yalnızca bir paydaşın yürütmesini kararlaştırabilir.

Önemli yönetim işleri: pay ve paydaş çoğunluğu

Bu kurala göre hisseli bir taşınmazın kiraya verilmesi, kira sözleşmesinin feshedilmesi, çatının yenilenmesi ya da tarlanın zeytinliğe dönüştürülmesi pay ve paydaş çoğunluğunu gerektirir. Çift çoğunluk şu anlama gelir: Hem paydaşların sayıca yarısından fazlası hem de payların yarısından fazlası kararı desteklemelidir.

Örnek: Taşınmazın yarısı A’ya, kalan yarısı B, C ve D’ye eşit paylarla aittir. B, C ve D birlikte karar alırsa paydaş çoğunluğunu sağlar (dörtte üç), ama pay çoğunluğunu sağlamaz (yarı). A tek başına karar alırsa pay çoğunluğunu da sağlamaz. A ile diğerlerinden biri birlikte hareket ederse pay çoğunluğu sağlanır, ama paydaş sayısı dörtte iki kalır ve yarıyı geçmez. Bu durumda karar için A’nın ve diğer paydaşlardan en az ikisinin birlikte hareket etmesi gerekir.

Pay ve paydaş sayısı eşit bölünmüşse hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir. Hâkim, gerekli gördüğü işleri yaptırmak için paydaşlardan biri ya da dışarıdan bir kayyım atayabilir (TMK m. 691/3).

Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar: oybirliği

Taşınmazın tamamının satılması, tamamı üzerinde ipotek kurulması, tarlaya ev yapılması, konutun işyerine dönüştürülmesi bu kapsamdadır. Paydaşlardan biri karşı çıkarsa bu işlemler yapılamaz. Paydaş yalnızca kendi payını satabilir ya da kendi payı üzerinde ipotek kurdurabilir. Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar; bu konuyu Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre, Rayiç Bedel ve Şartlar yazımızda anlattık.

Kullanma: paydaşlar uyuşamazsa hâkim karar verir

Hâkimin belirleyeceği kullanma biçimi iki türlü olabilir:

• Yer itibarıyla bölme: Tarlanın belirli bölümlerinin belirli paydaşlarca ekilmesi, iki katlı evde her katın bir paydaşa bırakılması.
• Zaman itibarıyla bölme: Yazlık evin yaz aylarında sırayla kullanılması, ekim dönemlerinin paydaşlar arasında dönüşümlü paylaştırılması.

Bu belirleme mülkiyeti değiştirmez. Paydaşlar yine taşınmazın tamamına paylarıyla maliktir; yalnızca kullanma düzeni kurulur. Kullanım düzenini fiilen kurmuş paydaşlar için Arazi ve Arsalarda Fiili Taksim: Hisseli Tapuda Kullanım Paylaşımı yazımıza bakılabilir.

Bir paydaş taşınmazın tamamını tek başına kullanıyor ve diğerlerini dışlıyorsa, dışlanan paydaşlar kullanım düzeninin belirlenmesini isteyebilir. Ayrıca dışlandıkları dönem için haksız kullanım bedeli, yani ecrimisil isteyebilirler. Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak kullanan paydaşın diğerlerini kullanımdan engellediğinin, yani intifadan men koşulunun gösterilmesi gerekir. Bunun için uygulamada kullanan paydaşa noter aracılığıyla ihtar gönderilir. Bu konuyu Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı, Süre ve Hesaplama yazımızda anlattık.

Her paydaş, bölünemeyen ortak menfaatleri korumak için diğerlerini temsilen hareket edebilir. Örneğin ortak araziye tecavüz eden bir komşuya karşı müdahalenin önlenmesi davasını bir paydaş tek başına açabilir.

Giderler ve yükümlülükler

Çatı onarımı, ortak giderler, sigorta gibi masrafları tek başına ödeyen paydaş, diğerlerinden paylarına düşen kısmı isteyebilir. Ancak bu masrafların usulüne uygun bir yönetim işi kapsamında yapılmış olması gerekir. Önemli bir onarımı diğer paydaşların çoğunluk kararı olmadan yaptıran paydaş, rücu isteminde zorlanabilir; zorunlu ve acil önlemler ise bu sınırlamanın dışındadır (TMK m. 689/1-2).

Kira gelirinin paylaşılması

Hisseli taşınmaz çoğunluk kararıyla kiraya verilmişse kira geliri, aksi kararlaştırılmadıkça paydaşlar arasında payları oranında paylaşılır. Kira bedelini tahsil eden paydaş, diğer paydaşların payına düşen kısmı onlara ödemekle yükümlüdür. Bu paydaş, ödeme yapmazsa diğer paydaşlar kendi paylarına düşen kira geliri için ona karşı alacak davası açabilir. Kiracıya karşı ise kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren paydaşlar hareket eder. Uygulamada uyuşmazlığı önlemek için kira bedelinin her paydaşın hesabına payı oranında ayrı ayrı ödenmesi kira sözleşmesine yazılabilir.

Kararların sonradan paydaş olanları bağlaması

Paydaşların aldığı kullanım ve yönetim kararları ile mahkeme kararları, sonradan paydaş olanları ve pay üzerinde aynî hak kazananları da bağlar. Ancak taşınmazlarda bunun için kararların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir (TMK m. 695/2). Paydaşlardan biri payını satarsa ve kullanma düzeni tapuya şerh edilmemişse, yeni paydaş bu düzene uymak zorunda olmayabilir. Bu nedenle uzun süreli bir kullanma anlaşması yapıldığında, imzaların noterce onaylanması ve tapuya şerh verilmesi önemlidir.

Güncel Yargıtay kararları

Paylı mülkiyette kullanma ve ecrimisil uyuşmazlıkları bugün Yargıtay 7. Hukuk Dairesinde incelenmektedir. Kararlar, hâkimin kullanma düzeni kurarken aşamayacağı sınırı ve paydaşlar arası ecrimisilin koşullarını belirgin biçimde ortaya koymaktadır.

Kullanma düzeni mülkiyete dönüşemez

Kararın son cümlesi, TMK m. 693’e dayanan davanın sınırını gösterir. Hâkim bir paydaşa tarlanın belirli bir bölümünü kullanım için bırakabilir; ancak bu düzen, o bölümün o paydaşa süresiz olarak özgülenmesi sonucunu doğuramaz. Kalıcı bir çözüm isteyen paydaş, ortaklığın giderilmesi davası açmalıdır. Kullanma düzeninin hâkim tarafından belirlenmesi istemi, kullanma biçimi değişen koşullara göre yeniden düzenlenebilen geçici bir çözümdür.

Paydaşlar arası ecrimisilde intifadan men ve istisnaları

Bu istisnalar, yazının yukarıdaki kira geliri bölümüyle doğrudan bağlantılıdır. Hisseli dükkânı kiraya veren ve kira bedelinin tamamını alan paydaşa karşı, diğer paydaşın önceden noter ihtarı göndermiş olması gerekmez. Fındık bahçesi, zeytinlik veya çay bahçesi gibi kendiliğinden ürün veren yerlerde de aynı kural geçerlidir. Bunların dışındaki durumlarda ise ecrimisil istenen dönemden önce ihtar gönderilmesi, talebin dayanağını oluşturur.

Payından az yer kullanan paydaşın yolu

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, paydaşların taşınmazın farklı bölümlerini yıllardır fiilen kullanması ve bir paydaşın kendi bölümünün küçük kaldığını ileri sürmesidir. Daire, bu durumda ecrimisil yolunu kapatmakta ve paydaşı ortaklığın giderilmesine yönlendirmektedir. Fiilî kullanım payla orantılı değilse, kullanma düzeninin TMK m. 693 uyarınca yeniden belirlenmesi istenebilir; kesin çözüm ise ortaklığın giderilmesidir.

Uyuşmazlık çözülemezse

Kullanma ve yönetim konusundaki uyuşmazlık süreklilik kazanırsa paydaşların önünde iki yol daha vardır:

• Ortaklığın giderilmesi: Her paydaş, taşınmazın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Paylaşma aynen bölme ya da satış yoluyla yapılır.
• Paydaşlıktan çıkarma: Yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen ve ilişkiyi çekilmez hâle getiren bir paydaş, pay ve paydaş çoğunluğuyla alınan kararla açılacak davada çıkarılabilir (TMK m. 696). Bu yol için Paydaşlıktan Çıkarma Davası (TMK 696) yazımıza bakılabilir.

Pratik adımlar

1. Tapu kaydından paydaşların listesi ve pay oranları çıkarılır.
2. Yapılmak istenen işin olağan, önemli ya da olağanüstü yönetim işi mi olduğu belirlenir.
3. Gerekli çoğunluk hesaplanır ve karar yazılı alınır; imzaların noterde onaylatılması tercih edilir.
4. Uzun süreli kullanma düzeni kararlaştırılmışsa tapuya şerh verdirilir.
5. Uyuşmazlık çıkarsa kullanma biçiminin hâkim tarafından belirlenmesi istenir; kayyım atanması da talep edilebilir.
6. Uyuşmazlık sürerse ortaklığın giderilmesi ya da paydaşlıktan çıkarma yolları değerlendirilir.

Sıkça sorulan sorular

Uyuşmazlık başlamadan önce

Hisseli taşınmazlarda uyuşmazlıkların büyük bölümü, kullanma ve gider paylaşımının hiç konuşulmamasından doğar. Paydaşlar kimin neresini kullanacağını, giderlerin nasıl ödeneceğini ve kiraya verme gibi kararların nasıl alınacağını yazılı bir anlaşmaya bağlamalı, imzaları noterde onaylatıp anlaşmayı tapuya şerh ettirmelidir. Anlaşma sağlanamazsa kullanım biçiminin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinden belirlenmesi istenir.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.